Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé)
Le propriétaire (ou de l'agence immobilière) d'un logement loué avec un bail d'habitation peut augmenter le loyer en cours de bail dans 2 cas. D'une part, lorsque le bail contient une clause indiquant qu'il peut réviser le loyer 1 fois par an (révision annuelle). Si le bail ne contient pas une telle clause, le montant du loyer doit rester le même durant tout le bail. D'autre part, lorsque le propriétaire fait des travaux d'amélioration à ses frais dans le logement (majoration exceptionnelle).
À quelles conditions peut-on réviser un loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
Attention
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La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'
Attention
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Comment calculer la révision du loyer ?
L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
-
Montant actuel du loyer mensuel
-
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'
Insee au moment de la signature du bail) -
IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple
Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2024.
À savoir
Le résultat du calcul doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :
Calculer la révision de son loyer
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Exemple
Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2025.
Comment contester la révision du loyer ?
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Le montant du litige est déterminant.
1. Mise en demeure (étape facultative)
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou son représenatnt), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
2. Démarche amiable (étape obligatoire)
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
-
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),
-
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),
-
Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
3. Saisir le juge
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer.
1. Mise en demeure (étape facultative)
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou son représenatnt), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
2. Démarche amiable (étape facultative)
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
-
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),
-
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),
-
Soit un médiateur civil (démarche payante).
3. Saisir le juge
Il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration effectués aux frais du propriétaire.
Le propriétaire et son locataire conviennent alors ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
-
Soit par une clause présente dans le contrat de location
-
Soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail
La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.
Mais ces règles ne s'appliquent pas :
-
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le
DPE ) . -
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le
DPE ).
Attention
Des règles spécifiques s'appliquent pour le loyer d'un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah.
